О том, что сейчас переживает строительная отрасль, как реагируют на экономические изменения будущие покупатели новостроек, мы обсуди с Бондиной Ириной Владимировной, директором филиала Талан- Ярославль.

Что сейчас происходит у строителей? Какие меры предпринимаются? Как вы, как один из ведущих строителей нашего региона, видите ситуацию?

Ни одна другая отрасль не пережила столько кризисов как строительная - у нас большой запас устойчивости. Во-первых, все текущие проекты защищены, с одной стороны, счетами эскроу, с другой – проектным финансированием банков. Поэтому стройки продолжают активно строиться, а в офисах продаж есть покупатели. Главный вызов сейчас – это дальнейшее импортозамещение. И даже здесь вопрос касается очень небольшой части строительных материалов. В наших проектах импортные материалы и оборудование составляли всего 10%. Например, газовые котлы. Также в российских лифтах делались за рубежом пульты управления.  Есть сложнозаменяемые позиции в инженерии.  При этом весь цемент, арматура, кирпич, бетонные блоки и гидроизоляция — отечественные, поэтому циклы строительства ЖК «Новеллы» сейчас практически не затронуты логистическими проблемами. 

Какие пути решения вопросов со стройматериалов видим мы? Во-первых, изучаем весь ассортимент российских производителей, поддерживая отечественный.  И осознаем, что часто мы делали выбор в пользу известных брендов, однако материалы без известного логотипа нередко не уступают в качестве. Во-вторых, многие зарубежные производители, на которых мы планировали делать ставку, уже в разговорах сообщают о создании российских юридических лиц и о старте производства тех же материалов в России. 

Означает ли это, что покупателям не стоит опасаться повышения цен?

К сожалению, не совсем. Себестоимость стройки все равно растет из-за изменений стоимости логистики и материалов. И нам всем придется провести большую работу, чтобы жилье по-прежнему оставалось доступным, не теряя комфорт. Но мы видим и здесь точки роста. Планируем сокращать период строительства и проектирования, потому что время — самый дорогостоящий ресурс на стройке.  Вторая возможность оптимизации — экономия стройматериалов за счет более точных раскроев и создания фасадов с учетом более экономичных раскладок облицовочного материала. 

Однако, несмотря на это, девелоперский продукт все равно будет развиваться в сторону упрощения, но без потери функциональности и необходимого комфорта.

В последние годы строительная отрасль активно развивалась, чему способствовала, в первую очередь, доступная ипотека. Изменилась ли сейчас ситуация?

Действительно, ипотека долгое время остается драйвером рынка. Сейчас, с увеличением ключевой ставки, поднялись и ставки по ипотеке. Однако Правительство оперативно разработало ряд действенных антикризисных мер, в том числе – сохранило семейную ипотеку со ставкой от 5,1 %, снизило льготную ипотеку до 8,59%. Многие банки добавляют новые ипотечные программы, в которых сочетают военную и, например, семейную ипотеку с привлекательными процентными ставками. Это, безусловно, оказало значимую поддержку всему рынку девелопмента. Более высокие ставки по ипотеке, тем не менее, привели к двум позитивным изменениям. Значительно расширился набор финансовых инструментов покупки квартиры. Никогда не были так выгодны как сейчас рассрочки от застройщика.

Например, сейчас в ЖК «Новеллы» можно оформить квартиру в рассрочку, сроком на 12 месяцев. При максимальном первоначальном взносе (75%) такая рассрочка будет беспроцентной. Это преимущество уже оценили клиенты, которым не хватает на покупку небольшой суммы денег.  

Еще одна возможность улучшить качество своего жилья – с помощью программы трейд-ин от компании.

Вы можете, например, обменять свою однокомнатную квартиру на двушку, при этом наши партнеры агенты недвижимости реализуют вашу квартиру без комиссии, а это экономия порядка 70 000 рублей.

Что вы посоветуете делать – покупать квартиру или ждать?

Мой ответ – покупать. Во-первых, как я уже говорила, несмотря на повышение ключевой ставки, есть льготные и субсидированные программы ипотеки. Во-вторых, цены на жилье не стоят на месте, и даже поставив себе цель накопить на квартиру за 10 лет, вопрос, сколько будет стоить недвижимость на таком горизонте? Да, ипотечные ставки сейчас не настолько привлекательны, однако, ситуация стабилизируется, ключевая ставка опускается, вслед за ней вниз идут и ставки по кредитам – взяв ипотечный кредит сейчас, через год его можно рефинансировать на более выгодных условиях. Ставки по семейной ипотеке всегда самые низкие. 

Давайте посчитаем вместе. Покупаем квартиру в Ярославле стоимостью 4,5 млн. рублей, с минимальным первоначальным взносом 675 тысяч рублей. В кредит берем 3,8 млн. руб. на 20 лет с господдержкой семейная ипотека по ставке 5,1% годовых.

Получается, что, воспользовавшись сегодня господдержкой «Семейная ипотека» и получив кредит под 5,1%, мы получим через 20 лет квартиру за 6 777 000 млн. рублей.

Теперь считаем стоимость квартиры при покупке ее без ипотеки. В этом году, согласно прогнозам, инфляция составит более 20%. Но на перспективу 20 лет возьмем усредненный показатель 7% годовых. И вот что получается.

При инфляции 7% наша квартира через 20 лет будет стоить 12, 2 млн. рублей.

Таким образом, доступная ипотека позволяет молодой семье сэкономить почти 5,4 млн. рублей.

Изменился ли портрет покупателя? Кто сейчас покупает квартиры?

В последний месяц мы зафиксировали всплеск интереса к покупке инвестиционного жилья, что неудивительно – люди ищут инструменты сохранения денег. Также из последних трендов – увеличился процент запросов от IT-специалистов. Они уже готовятся к старту IT-ипотеки. Хотя госпрограмма льготной ипотеки в Ярославле еще не стартовала, такие покупатели уже активно начали интересоваться квартирами.

Интересная группа покупателей — пенсионеры, которые свои сбережения конвертируют в квартиры для детей или внуков. Причем интересно, что до момента совершеннолетия эта квартира планируется под сдачу и выступает в роли дополнительного источника дохода.

Есть еще один и очень новый тип покупателя — жители региона, которые работают удаленно на московские компании. Они сейчас активно покупают квартиры у себя в регионе. Раньше они были ориентированы на покупку в Москве. Но там цены стали совсем недоступными, еще даже до повышения ставок, кроме того, за счет удаленной работы многие оценили возможность остаться жить в... А доход им позволяет купить квартиру в регионе достаточно легко. Именно поэтому, кстати, мы видим и чисто московских инвесторов, которые переместили свои вложения в регионы. Потому что вход в Москве — это сразу от 10 млн., конкуренция при перепродаже выше, и удобнее вложить деньги в регион, где доходность московской давно уже не уступает.

Ощущаете ли вы нехватку строительных материалов или сбой в поставках оборудования?

Сейчас общая проблема для всех — логистика. Но мы видим большую вовлеченность в решение задачи всех участников — и логистические компании, и государство, и иностранные компании, поэтому ждем в ближайшее время формирование новых логистических цепочек. Логистика с Китаем работает исправно. А Китай нам поставляет очень качественную электрику и лифты.

радует то, что исторически мы в основном работали с российскими производителями. практически все архитектурные бюро — российские, так же, как и стройматериалы. во многих проектах мы использовали и используем качественных российских производителей детского оборудования, например производитель «Наш дом».

Планируете ли вы выходить в новые регионы?

Мы движемся по своему плану и не отказываемся от развития. Например, в феврале 2022 года вышел наш первый проект в Твери. Новые очереди появились в ижевских жилых комплексах. В апреле, только-только, запустили новую очередь проекта «Вишневый сад» в Хабаровске и  «Притяжение» в Набережных челнах. Мы видим большую категорию покупателей, которым важны стартовые цены, и они готовы ждать. Мы не можем лишить их возможности покупать жилье на старте, потому что более высокие стадии для них бывают дороговаты. Еще три проекта до конца года выйдут в Хабаровске, Перми и Владивостоке.

Наш проект в Ярославле ЖК «Новеллы» сдается в конце сентября 2023 года, передача ключей до 29 декабря 2023 год. Это порядка 258 квартир, из которых на сегодняшний день уже распродано 36%. Темпы строительства полностью соответствуют срокам, на стройке есть всё необходимое для бесперебойной деятельности.  Что касается продаж, то спрос на квартиры остается высоким благодаря разнообразию планировочных решений. Пожалуй, ни у одного застройщика в Ярославле нет такой интересной квартирографии. Мы разработали более 40 вариантов планировок на любой вкус: от компактной студии до огромных евро-трёхкомнатных квартир. Для наших покупателей это преимущество является наиболее ценным - люди устали от типичных, скучных планировок. А в то время как большинство застройщиков сейчас начнут еще больше упрощать планировочные решения, минимизируя квартирографию - покупателям стоит поторопиться и успеть выбрать квартиру из представленного многообразия планировок в «Новеллах».